貸家建付地の基礎（１）
貸家建付地とは、
貸家の目的とされている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、
その土地のことをいいます。いわゆるアパートなどを経営している土地のことです。
貸家建付地の価額は、次の算式により評価します。
貸家建付地の価額 ＝ 自用地とした場合の価額×（１－ 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
例えば、土地の評価額 １億円 借地権割合６０％とすると、
１億円×（１－６０％×３０％×１００％）＝８，２００万円
と評価されます。
次に事例を見てみましょう。
（事例）父Aの土地にAの資金で賃貸アパ－トを建てた後、相続人Bにアパ－トを贈与した。
その後父が死亡した場合の評価は、どうなるのか？
結論から言うと、この土地は、貸家建付地として評価されます。
当初、アパ－トを通しての土地の賃貸があり、その後使用貸借となっている。
アパ－トの賃借人が、当初建物の賃貸借契約をした相手は親のAであり、
その時のその敷地はアパ－トの所有者Aの土地でしたので、
その建物を通してその土地の使用権も賃借人が当然持っています。
・貸家建物の「贈与」があった直前において、その建物の敷地である土地は貸家建付地であったことから、
その後使用貸借になっても「貸家建付地評価」となる。
・同じく、「相続」で取得した土地が「貸家建付地」の場合には、その後も「貸家建付地」となる。
ただし、
相続人Bへアパ－トを贈与してから、Aの相続開始までの間に
アパ－トの入居者が全員入れ替わった場合には、「土地の使用権」を主張できる賃借人は存在しなくなったので、
当該アパ－トの敷地は「自用地」として評価される。
なお、賃借人が５０%入れ替わった場合には、「土地の使用権」を主張できる賃借人も５０%として計算割合に
算入する。
つまり、「賃貸割合」を求めた上で評価することになる。
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