貸家建付地の基礎(1)

貸家建付地とは、

貸家の目的とされている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、

その土地のことをいいます。いわゆるアパートなどを経営している土地のことです。

貸家建付地の価額は、次の算式により評価します。

貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額×(1- 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

例えば、土地の評価額 1億円 借地権割合60%とすると、

1億円×(1-60%×30%×100%)=8,200万円

と評価されます。

次に事例を見てみましょう。

(事例)父Aの土地にAの資金で賃貸アパ-トを建てた後、相続人Bにアパ-トを贈与した。

その後父が死亡した場合の評価は、どうなるのか?

結論から言うと、この土地は、貸家建付地として評価されます。

当初、アパ-トを通しての土地の賃貸があり、その後使用貸借となっている。

アパ-トの賃借人が、当初建物の賃貸借契約をした相手は親のAであり、

その時のその敷地はアパ-トの所有者Aの土地でしたので、

その建物を通してその土地の使用権も賃借人が当然持っています。

・貸家建物の「贈与」があった直前において、その建物の敷地である土地は貸家建付地であったことから、

その後使用貸借になっても「貸家建付地評価」となる。

・同じく、「相続」で取得した土地が「貸家建付地」の場合には、その後も「貸家建付地」となる。

ただし、

相続人Bへアパ-トを贈与してから、Aの相続開始までの間に

アパ-トの入居者が全員入れ替わった場合には、「土地の使用権」を主張できる賃借人は存在しなくなったので、

当該アパ-トの敷地は「自用地」として評価される。

なお、賃借人が50%入れ替わった場合には、「土地の使用権」を主張できる賃借人も50%として計算割合に

算入する。

つまり、「賃貸割合」を求めた上で評価することになる。

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