貸家建付地とは、

貸家の目的とされている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、

その土地のことをいいます。いわゆるアパートなどを経営している土地のことです。

貸家建付地の価額は、次の算式により評価します。

貸家建付地の価額　＝　自用地とした場合の価額×（１－　借地権割合　×　借家権割合　×　賃貸割合）

例えば、土地の評価額　１億円　借地権割合６０％とすると、

１億円×（１－６０％×３０％×１００％）＝８，２００万円

と評価されます。

次に事例を見てみましょう。

（事例）父Aの土地にAの資金で賃貸アパ－トを建てた後、相続人Bにアパ－トを贈与した。

その後父が死亡した場合の評価は、どうなるのか？

結論から言うと、この土地は、貸家建付地として評価されます。

当初、アパ－トを通しての土地の賃貸があり、その後使用貸借となっている。

アパ－トの賃借人が、当初建物の賃貸借契約をした相手は親のAであり、

その時のその敷地はアパ－トの所有者Aの土地でしたので、

その建物を通してその土地の使用権も賃借人が当然持っています。

・貸家建物の「贈与」があった直前において、その建物の敷地である土地は貸家建付地であったことから、

その後使用貸借になっても「貸家建付地評価」となる。

・同じく、「相続」で取得した土地が「貸家建付地」の場合には、その後も「貸家建付地」となる。

ただし、

相続人Bへアパ－トを贈与してから、Aの相続開始までの間に

アパ－トの入居者が全員入れ替わった場合には、「土地の使用権」を主張できる賃借人は存在しなくなったので、

当該アパ－トの敷地は「自用地」として評価される。

なお、賃借人が５０%入れ替わった場合には、「土地の使用権」を主張できる賃借人も５０%として計算割合に

算入する。

つまり、「賃貸割合」を求めた上で評価することになる。

相続税・贈与税の申告｜相続対策｜財産評価｜遺言書・遺産分割協議書作成支援｜事業承継のことなら

北千住｜相続資産対策研究会

相続税・贈与税についての申告やシミュレーションなどの相談について、足立区北千住の税理士が、

初回に限り１時間無料相談を実施しております。